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 10月，宜宾购房置业迎来了“金九银十”的阶段。

卖旧房买新房，在当前这一特殊历史时期，对很多购房者来说，或许是一件好事。

一方面，当然是房地产历史上从未出现过的“限价”政策，客观上导致部分二手房与部分新房之间存在价差，而这种价差，使得我们有机会以较低的代价改善自身的居住条件，或者实现既有资产的增值。

二方面，即使一二手房之间没有价差，平价置换也是“稳赚不赔”，因为新房无论在容积率、产品力、舒适度、资产价值等方面，都比相对老旧的二手房更具竞争力。

因此，对于不少购房者来咨询小编，是否应该“卖旧买新，资产置换”，小编建议，还是应该持谨慎支持的态度。

所以小编在此要提醒大家三点风险，如果这些风险你能接受，那小编就再告诉你几个“置换”原则。

一、成本风险

首先，大家要明白一点，“卖旧买新，资产置换”是有成本的，主要由三部分构成。

一是税费成本：主要来自于买卖房屋所产生的各种税费，例如契税、印花税、维修基金、评估费、公证费以及二手房中介费等；大概有房屋总值约3%-5%，不可小觑。

二是利率成本：对于大多数旧房来说，它的贷款利率比较便宜，正常应该是基准利率的8.5折左右，运气好的甚至有7折；但是当前整个信贷环境对房地产不太友好，即使首套房也要在基准利率上浮20%－25%左右，如果是二套房，则上浮的更多；一旦贷款额度较大，或者基准利率上调，这个部分的额外成本会非常恐怖。

三是时间成本：卖旧买新，一定会耗费购房者大量的时间和精力，无论是出售二手房时中介频繁带人看房或讨价还价；还是结按时向银行求爹爹告奶奶等待档期；或者卖房之后等待新房的空档期租房；又或者买新房时的摇号甚至中签后的“维权”等，一定会够“折腾”，这也是成本，希望你有心理准备。

二、摇号风险

卖旧买新，有两个核心：一是旧房卖得出去；二是限价新房买的进来。如果限价新房买不进来，那可能就真的凉凉了。

所以，第二大风险就在于摇号。

毕竟，卖旧买新的购房者，一定不是刚需，那么作为普通购房者，前面有棚改摇，中间有刚需摇，最后才轮到普通，所以中签率在整个链条中，处于最下游，几率最低。

当然，成都3.23新政之后，市场趋冷，普通资格的摇号中签率提高了很多，尤其是一些相对不太热门，或者总价比较高的楼盘，基本都会进入顺销，所以如果你打算购买的新房位置中等，或者你的预算本身就比较高，那么买中的几率就会比较大。而反过来说，如果你非要去赌一把“热点楼盘”，那可能就要拼点运气了。

三、流动性风险

在当前经济前景不是很明朗的背景下，流动性是一个非常重要的东西，某种程度上说，流动性比所谓账面收益更重要。

因此，卖旧买新，旧房之所以能卖，就在于它不限售，具有流动性。只要价格合适，就能分分钟变成现金。

但是，一旦卖旧买新之后，所购买的新房在“拿到产权证后3年内”不能再次出售，如果按正常的期房推算，大概锁定期为6-7年。这就对你的现金流、抗风险能力，提出了较高的要求。稍有不慎，或有资金链断裂导致破产的风险。

以上就是卖旧买新、资产置换主要存在的三大风险。知道了三大风险以后，小编再来说说两个置换方法和步骤。

方法一：卖房是为了买更好的房

一方面，对于大多数普通人来说，房产的价值是大于现金的。

房子在不同的周期，当然会有不同的表现，甚至不排除会有微跌的情况出现，但如果我们综合来看，房子始终还是保值增值的，而现金则100%贬值。

当然，我们也有其他保值增值的手段，例如黄金、股票、基金等等，但这些投资门槛会比较高，风险和波动较大，适合专业人士，不适合大多数普通人。

二方面，“塑料大王”王永庆有一套经典的“瘦鹅理论”，即在困难的时候，学习瘦鹅忍饥挨饿，用刻苦耐劳的精神面对困境，并以坚毅态度等待机会到来。

核心思想，就是熬，熬过冬天，就是春天，而不要在冬天的时候盲目出售资产。

因此，在小编看来，卖房只有一个目的，那就为了去买一套更好的房，只不过因为钱不够或者没有房票，迫不得已才卖房。

方法二：分清楚矛盾的主次关系

在二手房市场热火朝天的阶段，很多业主不想卖房，总觉得还能涨更多；而在二手房市场水深火热的时候，很多业主想卖但卖不出去，或者不敢卖房，生怕卖低了，卖亏了。属于典型的前怕狼后怕虎。

出来混最重要的是什么？是出来啊！

卖旧换新最重要的是什么？是换新啊！

你一天到晚盯着你那套二手房，那当然是看不清楚局势的，因为人大多数时候只会关心自己手里拥有的东西，而还没有到手的东西往往就会忽视掉，这属于格局没有打开，颠倒了主次矛盾。

所以，当我们要进行“二手房置换”时，首要问题不是去关心二手房怎么卖，而是应该关心新房怎么买。这里有几个步骤：

首先，锁定预算。

一般情况下，我们是比较清楚二手房的市场价值的，例如一套市值200万左右的二手房，减去50万的按揭款，就会剩下150万的净值，这个数字或许会有一些波动，但相对来说是比较确切的。

然后是你手里的现金，例如50万；以及你的还贷能力和还贷意愿，例如你月入2W＋，月供要控制在1W左右，反推按揭金额，大概是150万左右。

这时候，把几项预算加一起，就能知道自己大概可以置换一套总预算350万左右的新房。

其次，确定楼盘。

有了相对明确的预算，这时候就应该根据自身的资格情况，例如5+2区资格还是11区资格等，去选择符合自身预算的楼盘和房源。

同时，还要结合自身的需求，例如面积大小、学区情况、距离工作地点的半径、通勤需求等等。

例如：350万的预算，五城区普通资格，工作地点在高新南区，那就可以考虑武候新城北区的机投板块，双限地条件下，这个预算可以买到120－150平左右的房源。又或者在天府新区，这个预算也可以买到科学城或万安板块等等。

第三，随行就市。

一切准备就绪之后，就是卖出二手房，这时候只需要秉持一个原则，那就是随行就市。

市场好的时候，你可以多卖20万，市场不好的时候，你会少卖20万，如果你非要去纠结这个40万的差价，那没办法，你就只有期待下一个周期的到来，但90%以上的人依然做不到卖在高位。

而小编的想法是，当前市场该多少钱就多少钱，卖出去就行，腾出来的房票和现金，会帮助我去置换一套价值350万的房产，这样我的身家就从200万变成了350万，增长了。而这才是人生不断向上，家底越来越厚的根本。

最后，动态平衡。

上述所有的环节，都会有时间差，也都会面临政策、市场等不确定因素的波动。

例如，有人可能会问，我怎么知道价格有没有随行就市呢？那就看你挂出去的房源，有没有人问，有没有人上门，如果没有，说明价格可能挂高了，如果上门的人太多，那说明价格可能挂低了。但这些都是可以进行动态调整的。

又例如，你已经准备好了预算，结果你锁定的楼盘已经清盘了，那怎么办？这种情况首先要对楼盘的房源数量，开盘节奏有一个基本的了解，知道它大概可以卖多久；其次是要多准备几个楼盘备选。

总的来说，我对未来市场，核心区域，普通资格的置换门槛预估是在300万以上，300万以下普通资格入围的可能性相对较小，300万以上相对机会大一些，且预算越高，普通的几率越大，600万以上预算基本就没太多可担心的了。

好了，希望本文对大家能有一些帮助，感谢阅读。